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2018-10-23 06:30 来源:企业雅虎

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新房

任志强谈论楼市 他已经不再愤怒了

2018-10-23 11:34
来源:观点地产网

任志强是近20年的老朋友了,从2001年举办第一届博鳌房地产论坛开始,他就是论坛的演讲嘉宾之一,那时候,他还没有“任大炮”的绰号。

任志强敢说、敢怼、敢批评,而且他怼的对象可谓包罗万象,从购房者到“专家”、从土地到市场。过去十几年,任志强的“大炮”属性在大众心目中慢慢深入人心,他每每发炮多是语气激昂、言辞锋利,自带一种“愤怒”的感情色彩。

但今年再见面,任志强变了,他不再愤怒,而是更时尚、更亲近、更和善。任志强说,他现在每天锻炼,已经减重十来斤;也注重养生和仪态。老朋友们的形容就是:“从去年至今年,他的变化很大、超级大!”

或许昔日“大炮”正慢慢往普通老人的生活靠近,所以整个采访过程他语气平和,神情平静。

ONE

今年67岁的任志强,几年前已卸任华远相关职务,恢复了一头白发,说已没有染发的必要。

浅蓝衬衫,军绿色休闲裤在两边一左一右各设一个外置口袋,鼻梁上架着一副太空灰粗框眼镜,看来较以往时尚不少。而金属壳的保温杯,则透露他注意“养生”的细节。

他说,近一年来已减重十多二十斤。已过“耳顺”,虽仍有烟火气,但随着年岁的增长,关注身体变得更为重要。

今年的任志强,关心的还是与大众利益相关的问题,但不再咄咄逼人,说起他不赞同的观点时也是慢条斯理,有时中间还会停顿几秒。但和任志强交谈,永远不用怀疑他对现下焦点新闻和热点事件的关注与了解程度。

比如对于近几个月发酵得越发厉害的中美贸易冲突,他就说很反感坊间和媒体的“贸易战”一说:“我从来也不认为应该要打贸易战,没什么可打的,至少到目前为止还没有打。”

而对于房地产行业而言,如今备受关注的融资难与资金链紧张的问题,在任志强看来,这是他早就预警过的事情。“去年五六月份我就说了,今年是还债高峰,本来就难。今年、明年都是还债高峰,除此之外,还有很多项目拿不到销售证,压了很多楼在那儿,现在更难。”说着,任志强拿起保温杯喝了一口。接下来怎么办?他的建议是卖项目。

“卖项目,这不是很正常的事吗?你有100万平米,卖50万平米留50万平米不就行了吗?这有什么讨论的?总有人会买的,大企业兼并在过去有,现在也有;你干不了100万平米,你撑死了,你干50万平米、30万平米、20万平米行不行?”。

在任志强看来,问题在于不愿意“瘦身”的企业,“贪,根本不是企业家行为”。

为此,他还用一个熟悉的朋友举例称:“很多人都很聪明,都是做完了就卖了。你看爱奇艺的(创始人)龚宇,他卖了多少公司?做大一个就卖了,人家想得很清楚,做好了就卖了,他卖了七八个公司了。”

TWO

在整个采访过程中,任志强还谈到了对于空置税、旧改、长租、存量、库存、土地制度等等问题的看法,显然独立思考与犀利评说仍是他一贯特色。而在这所有背后,他关注的还是大众利益的保护与公平。

有总结说,兔子是善忠告、仁慈、和蔼及爱美的象征。

属兔的任志强,善忠告与仁慈是他一向的特点,所以虽然他“大炮”之名深入人心,但其退休后的时间几乎都贡献给了阿拉善等公益机构,最近备受关注的上海袁立公益基金会,他也是理事之一。

现在,任志强表现出了“爱美”之心。

采访结束之后,按照惯例,受访者需要按照摄影师的指导,摆拍几张照片。过去多以“老炮”形象出现的任志强竟然询问需不需要穿西装,而且双手抱胸的样子,颇有镜头感。

属兔的人多和兔子的形象一样,有着柔软的内心,他一个多年的老友就评价说:任总内心超级柔软,尤其对小姑娘,完全凶不起来。每次说起自家女儿,他都是一脸的温柔宠溺。

还有三年就到“古稀”之年的任志强,看尽人生百态之后,家庭、亲人在他心中分量变得更重。

以下为观点地产新媒体对华远地产股份有限公司原董事长任志强先生的采访实录:

一、扛不住?卖项目吧

观点地产新媒体:发改委和财政部提出境外的发债不允许在境内再进入房地产和运营,感觉大的企业扛一扛还可以,小的企业很麻烦。

任志强:小的企业本来也很难批,有些境外公司在境外发债是很正常的,它管不了。有很多已经批准的是没办法的,只是说减少批准。

观点地产新媒体:大家都感觉到这段时间好多都靠自有资金,除了国企,都觉得很难,担心资金链的问题。

任志强:去年五六月份我就说了,今年是还债高峰,本来就难。今年、明年都是还债高峰,除了还债高峰以外,还有很多项目拿不到销售证,压了很多楼盘在那儿,现在更难。

观点地产新媒体:这两年企业到了还债的高峰,政策一点也不松,接下来怎么办?

任志强:卖呗,卖项目,这不是很正常的事吗?卖资产。

你有100万平米,卖50万留50万不就行了吗?总有人会买的。大企业兼并在过去有,现在也有,你干不了100万平米,你撑死了,你干50万、30万、20万行不行?

观点地产新媒体:很多人觉得好不容易做到那么大,资产得撑着,自己已经养了几万人。

任志强:贪,根本不是企业家行为。

我看很多人都很聪明,都是做完了就卖了。你看爱奇艺的龚宇,他卖了多少公司了?做大一个就卖了,人家想得很清楚,做好了就卖了,他卖了七八个公司了。

观点地产新媒体:人民币的汇率跌了很多,别人又在加息,这样资本会不会出去?

任志强:人民币的汇率从来都是央行控制的,在历史上来看,央行是有平衡能力的。

我从来没觉得人民币应该这么强大,人民币强大了如果能给中国经济带来好处的话,大家都高兴,如果因为过于强大而没有给中国经济带来好处的话,有什么用?我看中国政府最近连续的减税给人民带来的收益是巨大的。

二、贸易战还是贸易冲突?

观点地产新媒体:美国的加息和中美“贸易战”这样下去,任总认为下半年这个政策会不会有所松动?

任志强:我不知道。现在也看不出来这个“贸易战”要怎么打,我从来也不认为应该要打贸易战,没什么可打的,至少到目前为止还没有打。

中国已经受到巨大损失了,股市下跌就损失了很多。即使打贸易战也不应该损失这么多,如果不打,也不会有这么大的损失,所以我觉得根本不应该打贸易战。

你的政策要正确的话,自然就不会需要打贸易战。为什么要把别人都当成敌人呢?进入WTO,国际贸易就是要求平等、互利,打贸易战就是因为不互利。要是能做到互利的话,别人也受益,怎么会和你打贸易战?根本不用想这个事。

所有的战争,不管任何一方提起,都有一定的原因,中国政府说不认为是贸易战,你们老把它称为贸易战。

这是贸易冲突,冲突就不应该用战争的方法解决,是可以用其它方法解决的,所以你们干吗老说要打贸易战呢?我一直不同意,我认为完全可以用和平的方式去解决冲突。

至少所有的国家都认为贸易战争会让本国的国民受到损失,而不是受益。既然我们要保证人民的利益,就不应该用战争的方式去进行。我看那些忽悠打贸易战的人,他们应该是最不爱国的,也最不爱民的。

观点地产新媒体:这一点我蛮同意的。

任志强:完全可以不用战争的方法去解决的东西,非得鼓动把它变成战争,这是非现代性的,非常愚昧的一种传统做法。

一方面想进入世界贸易大循环之中,又想提人类命运共同体,为什么要用战争的方法去解决问题呢?

三、小房企生存要诀

观点地产新媒体:这两年大家都在冲规模,都在提冲千亿,也有企业觉得讲规模没意思,认为做产品的企业活得很好。

任志强:规模和市场没关系,只和少数企业家有关系。中国的土地非市场化配置导致的结果就是越大越有规模,因为小了没法生存。

美国小的地产商非常多,几万家,有的地产商一年只盖两栋房子,五六个人一个公司,因为土地是私有的,所以把一个大院子买下来,分成三四个小院子,这样每年赚点钱就够了。

中国是不可能,因为地越拍越大,越大规模的才能拿,越小的拿不了,所以这种资源配置的结果就必然导致大的越大,小的越小。

小的在哪儿生存呢?生存在大企业不去的地方,再大的企业也不可能把所有的城市都布满。我们有600多个城市,大企业也就集中在几十个重点城市里头,不去的那些地方小企业还是有生存条件。

但是大的、集中的城市里一块地就要几十个亿,或者上百亿才能拍,这一定是大企业拿,小企业拿不了,没有那么多资本。大企业越拿这种地,规模越来越大、越集中,这是必然的。

小的就集中在那些大企业不去的城市,不是没有生存余地。非要往大城市挤,和大企业去拼,那可能拼不过。那些小的地方大企业不去,在那里就生存挺好。

观点地产新媒体:要根据自身情况选择发展的地方?

任志强:10个亿在大城市,拿一块地都不够,但是在中等城市,10个亿就有规模了。你要到了县城,10个亿就是巨大规模,就看跟谁比。

观点地产新媒体:大家说中国就只有这些好的城市才可能卖得动,才有消费力。

任志强:美国这么多小企业分散在不同的地方,既在大城市里有,在中小城市也有,一年就服务几家,几十栋就够了,尤其是一手房市场大概只有1/8左右,二手房市场和改造型市场占大头。改造的话,就是买一个小院子,把一个小院子改成几个不同的情况,最后也挺好。

所以土地制度原因决定了配置,资源配置决定了企业发展的前途,大的就往大地方跑,小的就往小地方跑。

四、土地用途分配不合理

观点地产新媒体:现在的土地很多没拿出来用,包括农村的耕地里面大量的土地都可以拿出来,把农民迁到城里,这样就可以有更多的土地供应。

任志强:我们的土地按城市建成区来说,还没有农村宅基地多,大概只有农村宅基地的1/4到1/5。而我们在城市配置中住宅占的比例比日本、英国、德国要少得多,连日本的一半都不到。

同一个城市,人家把住宅用地加到比例很大,工业用地占的比例很小,所以香港、日本很多工业都是好几层楼,包括物流都是这样,但是在内地那些开发园区,恨不得所有的物流都是一层的,两层的都很少。

香港的物流8层的都有,40吨的货柜车一样开到8层楼上去,人家就是土地集中利用,中国就是土地不集中利用,工业用地恨不得就盖一层。

观点地产新媒体:土地用途分配很不合理?

任志强:同样的城市,用地不变的情况下,把工业比例缩小,把住宅用地总量加大,情况就变了。

观点地产新媒体:现在有些地方都不让纯开发商进去,必须带园区、带产业。

任志强:现在我们的物流在高速发展中,新的物流用地仍然是这样规划,还是一层、两层。为什么不把它改成8层、10层?车完全可以开上去,香港那么小的地方,货柜车都开到8层楼上去,人家能开上去,我们就开不上去?事实上他们认为建多层是增加成本。

把工业这边的成本降低了,那边住宅用地却少了,它的成本就上去了。你要这边工业成本提高一点的话,那边住宅成本不就下来了吗?

因为住宅不产生税收,所以总是想少给住宅用地,多给工业用地,增加税收,拉动经济,这就是严重错误。在美国你可以看到很多城市根本没有工业,很多城市就是休闲度假,就是没有工业,整个经济的发展不是依靠工业而产生的。

五、声援崔永元?瞎说

观点地产新媒体:您最近最火的一张照片是跟崔永元他们去船上吃饭?

任志强:没吃饭,我们吃瓜子。我们是开理事会,袁立基金的理事会,崔永元是监事,我们是理事,他来旁听我们的理事会。

观点地产新媒体:你们理事会只有几个人开?

任志强:4个人。三个理事,一个监事。

观点地产新媒体:袁立基金就你们三个人做的理事会?

任志强:还有易宪容没有到,还有缺席的。

观点地产新媒体:主要是做尘肺病的那个吗?

任志强:对。

观点地产新媒体:大家还以为是你跟潘石屹在声援崔永元。

任志强:他们都在那儿瞎说,袁立都已经发了微博,写的是我们开理事会了,非常清楚地告诉人家我们开的是袁立基金理事会,上网一查就知道袁立基金会的理事、监事是谁,公开都有的。

观点地产新媒体:任总兼了几个公益机构,除了阿拉善,还有袁立这个。

任志强:还有乐平,有好多。

观点地产新媒体:主力是放在阿拉善?

任志强:对。袁立去年帮我们把任小米的新闻发了那么多,那我们怎么就不能是人家理事会的理事?

六、库存根本不用操心

观点地产新媒体:5月份的库存创了46个月新低,这是不是一个市场比较好的信号?

任志强:库存下降的问题已经进入不合理的阶段,没有什么新低。

我从来都认为一定要保持一定的合理库存,没有合理库存,一个城市里面可能只有一边有房,住在东边的人想买东边的房子,东边没房子,只剩西边的房子,合理库存就是要四处都有。

我们现在已经不是合理库存情况,我们的库存按住宅来说,总量从来没有不合理过,我们去年销售16.9亿平方米,住宅12到14亿平米,最高的时候只有4个亿的库存,也就相当于6个月左右的销售量,根本不用操心。

不在于库存的量多和少,而在于库存所处的地方合理不合理。动产和不动产是两个概念,如果按动产算,我们这点库存非常合理,而且低得不得了,还不够一年销售量的一半,怎么能叫不合理呢?

我们的库存问题在于不该有房子的地方有房子,该有房子的地方没房子。人们越想往大城市跑,我们的政策是让人不准去大城市,老想让人回农村,人家不愿意回农村。

如果人们爱往哪个城市跑就往哪个城市跑,国外没有户口,全世界有户口的不到三个国家,人家全是拿护照,想去哪儿去哪儿,那你能做一个决定说不准进大城市吗?

大城市的领导只能按照自己的城市发展需求设定应该盖多少房子,所以中国不是库存问题,而是库存的东西出现的地方合理不合理。

观点地产新媒体:现在总体的库存都很低了。

任志强:一直都很低。

观点地产新媒体:现在一二线政策又不放,供应量出不来,整个行业会怎么走?

任志强:我也不认为是房子出不来,现在库存量不是最终决定房价的关系,你们说的库存是统计中的库存,是已经盖好的房子。而我们实际的销售是指正在建设的房子,这是两个概念。

有很多人常常搞错了,以为我们都是买那些现房,不是,买不到期房才买现房,如果期房在建设过程中都销售光了,怎么能变成现房呢?凡是能变成现房的一定是有些问题,有的可能是位置的问题、户型的问题、市政配套的问题、公共服务的问题。

有的房子就是不合理,过去我们说有些库存可能就要炸掉,因为它不合理,比如说鄂尔多斯的库存,再过几年还是库存,这种库存是无效库存。

5年以前我们就做过统计,当时的销售是大于竣工的百分比,换句话说我们在建的几十亿工程里头,40亿的住宅其中有二三十亿都是销售光的,期房时间就已经卖完了。

没有几个人真正认识这个问题,所以他们老弄错。尤其是一些经济学家,自以为那些房子还有这么大的量,其实那些在建的或者新开工的很多都已经卖光了。

去年我们竣工就十亿平米多一点,可是我们卖了16亿多平米,有6亿多是大于竣工量。这几年累计起来大概有30亿到40亿平米是大于竣工量,竣工面积里头是包括车库、配套面积的,但是在销售面积里从来不计算车库、配套面积,所以这两个还要差20%左右。

七、存量?还没到时候

观点地产新媒体:您比较反对房地产现在就进入存量房,未来十几年应该还是增量?

任志强:最新的统计年鉴,中国去年只有6个城市二手房交易量超过一手房,所以要进入存量还早着呢。

美国是8:1到7:1左右,二手房占大头,一手房占少数。中国现在1比1都不到,还早着呢。真正进入存量是3比1以后。现在我们从总量来说,二手房的交易量还是低于一手房的总量,二手房还没有16亿平方米,所以进入存量还早。到增量满足到一定需求的时候,才有可能进入到存量,中国还没到时候。

目前中国大中城市的存量是很烂的,三四线城市很多并没有到那个烂得不得了或者完全不能住的程度,但是条件比较差,水电暖的供应都比较差。

正是因为这样一个原因,所以中国实际上是增量、存量同步进行的过程,不拆存量就没办法提供增量,不是全都建在新增土地上,旧城区的土地也要重新利用。

90年代初的时候,北京开始旧城改造,实际上就是在存量上打主意,危旧平房改造就是在存量上打主意,但实际上提供的是什么?提供的是增量。

所以现在还是提供增量的过程,我个人觉得满足70%城市化率最少还要20年左右的时间,每年10亿平方米竣工量,最终得有200亿平米竣工量。这还只是住宅的部分,住宅现在200多亿平米,怎么也得到400多亿平米才能满足需求,否则满足不了70%城市化率的居民住房需求。

观点地产新媒体:现有住宅面积才到总需求量的一半?

任志强:有些人拿那个总量说,我们的住宅总量已经达到几百亿美元的地步,胡说八道,这些房子破得不行了,还按照新房子的价格去算,瞎扯。

从增量到存量,我们离城市化要求差得很远,真正去老区看看,那些破房子还多得很,上海50年代到现在的房子还有,弄堂里头大量的房子都拆不着。

观点地产新媒体:但现在拆不动。

任志强:那些破房子小得不得了,一间房子不到8平米,这种房子多得很。别老以为大上海多好,还有500多万套旧房子。

那里盖了几个好楼,都是沿街面的,顺着大马路走,房子都挺好的,马路背后那房子都破得不行。

观点地产新媒体:那部分是做城市更新用途,还是直接就征了?现在拆迁的成本很大。

任志强:北京为了保护旧城的古迹,所以就做不到把管线放进去,没办法就得用煤改电,所有的都得用电,因为燃气进不去,那个胡同太窄了。改造只是早晚的问题,只是现在你认为不具备条件,改造不了,以后也会被改造。

八、长租公寓与空置税

观点地产新媒体:现在龙湖、碧桂园、万科大量做新的业务,就是长租业务,您觉得这个市场大吗?

任志强:长租是对高端市场的,我们公寓的房子比周边的租金贵2倍多。工作地和居住地不同的结果造成高端人士需要有长租公寓,但是总量需求没那么大,特大城市里头按国际的看法,租赁性住房大概要占到50%左右,按照不同城市的比例,逐渐在降低。

中国相对来说比国际上的租赁市场要大,就是因为我们的户籍制度导致工作地和居住地不同,所以可能就需要有两套很好的房子,比如说所有的地产公司基本上都有大量的外派干部,几乎所有的地产公司都是这样,进入一个城市就外派一个,所以他一定要在新的地方增加新的居住空间。

有的给补贴,特别是干房地产的,他肯定是拿了钱就先买一套房子,干了5年以后再卖掉,所以不会说去租一套房子。但是短期的,比如说外派半年、一年的,可能就租了,要外派三年、五年的,可能就买了,所以还是有一部分人要租。

这样的情况就造成我们名义上计算好像城市房子已经一个户口本有一套房子了,或者有一套房子多,但实际上远远不足。我可能有两套、三套,可能老家有一套房子,然后在两个不同的城市长期居住,一个地方待半年,每个地方都有一套房子。

观点地产新媒体:有些还没给父母住。

任志强:所以没办法,空着,我这半年在这个城市,那个城市的房子空着;这半年在那个城市,这个城市的房子空着;我这个家可能就过年过节才回来,剩下都是空的,那怎么办?

所以按这样计算,我们的房子永远不够用,根子在户籍制度。户籍制度导致所有都跟不上,没办法把劳保、医保都给转移了,孩子上学也都不能转移。

所以有人说,我们的城市和农村的空置比世界上所有的国家都高。我认为是这样,我们有好几亿流动人口,按户口本计算,有41%的户籍人口城市化率,另外的58%有百分之十几二十的流动人口,再加上农业的流动人口,进了城要有房子住,然后在农村的房子就得空着,所以空置率就是高。

即使在一个城市里,可能也有两套或三套房子,在父母旁边得有一套房子,父母的房子住不下,为了照顾父母,得就近住。老婆上班的地方可能有一套房子,老公上班的地方可能还有一套房子,一周在一个地方住几天。你把北京搬到了副中心,那边是不是得有房子?那我家里这些人怎么办?还得有个房子。

美国不存在这个问题,因为没有这么高的空置率。即使这样,人家的总量也比我们多,因为人家的总量不是按户籍人口计算,而是按居住人口计算,人家1比1.1或者1比1.2的时候,和我们按户籍计算的1比1.1是两回事,人家的房子是够用的,我的房子是不够用的。

我们还有这么多独居人口,就是孩子都不跟父母住,得所以是不是得有两套房子?

有人说房子多了,这是胡扯。大家以为我们的房子够用了,以为我们的城市建设已经不错了。实际差远了,现实社会和理论统计上的差距是巨大的。

观点地产新媒体:现在有一些老人自己的房子没有住,搬到养老院去住了,这套房子就常年放着。这种房子应该拿来出租,或者把它用起来,可以参照香港吗?

任志强:把房子拿来出租的时候,像德国等很多的国家用的是减税。德国收的是空置税,香港也准备要收空置税。空置税是什么概念?只要你的房子有人住,就属于充分利用了,没人住就是浪费了。所以要充分利用,概念就是如果这个房子空置半年以上,就要征你的空置税。

德国用空置税的办法,同时用出租减税的办法,如果房子空着要收税,要是把房子用于出租,就给你减税。

减税的概念是什么呢?就让你的出租收入不高,否则你要加税。若果租金高了,大家不愿意租,我减税以后,租金相对控制,但是你的收入很高,因为没有税,你的回报率很高。

这和房产税是两回事,即使是收房产税的一些国家采取的政策都是把房子交给合作社,由合作社交税,不用交税而且给你减税,出租回报还挺高,鼓励的就是要用私人住房建立租赁市场,全世界都是这样。德国如此,日本如此,香港如此,都是私人住房占整个租赁市场的70%左右。

我们的毛病就在于私人住房进入到租赁阶段以后要加税,说这房子是借给我兄弟姐妹的,借给亲戚朋友了,就是不想交这个税。

要是减税的话,合理合法的私人住房租赁市场就建立了,所以应该是鼓励大家买第三套、第四套,然后把房子用于租赁的时候用减税的办法去建立私人租赁市场,而不是用单位的名义,或者集体的名义,或者国有企业的名义去建立租赁市场,这样建立不起来。

建立起来要想盈利一定是高租金,否则租金低的话,回报拿不回来。私人就没这个问题,因为私人有按揭贷款,他有减免税。

我们这次个人所得税的征求意见稿里,其中就有把住房贷款利息抵扣,所有国家都是这样,因此他们的私人住房进入到租赁市场的时候,成本是很低的。但是单位不行,我们名义上说发了REITs,人家的REITs是免税的,我们的REITs要交两重税,单位要交一次,个人要交一次,所以租金要多高?

只有私人的住房是低成本的,进入租赁市场后,相对来说租金水平就很低。

观点地产新媒体:中国什么时候可以实行空置税?

任志强:中国实行不了空置税,因为中国是非装修交房。

观点地产新媒体:现在不是大量要精装交房吗?

任志强:没有用,美国人、德国人、日本人在卖房子的时候,这个房子装修得非常好,二手房要装修完了才能卖。

香港规定得很清楚,什么叫空置?实际上现在也有相当于空置税的税,法律上规定是一个人同时拥有两套可以居住的房屋,超过半年以上,卖这个房子的时候要交税。如果低于半年,卖这个房子的时候不交税,因为你是在换房子。

有半年的时间是很正常的,所以还是一套房子,因此这房子就不交税。但是要半年以上还没有卖,就要交税,所以已经有一定限制性条件了。

中国没有办法,因为交的是毛坯房。有的人愿意买毛坯房,因为每个月还贷压力减低了,还得差不多了,再贷一笔钱装修,或者有钱再去装修,所以空置一定很长。

也就是说,你租房子也好,卖房子也好,二手房交易也好,先得查你是不是符合条件,不符合条件不能卖,你能做到吗?做不到。


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